Overvejer du at overdrage en ejendom til et familiemedlem?
Så er det vigtigt at kende de nyeste præciseringer af den såkaldte 15 %-regel. Reglen har i mange år været anvendt ved familieoverdragelser af fast ejendom, men nyere domme har tydeliggjort, at anvendelsesområdet er mere begrænset, end mange tror.
To højesteretsdomme har især sat fokus på, hvornår skattemyndighederne kan tilsidesætte værdiansættelsen.
Hvad er 15 %-reglen?
15 %-reglen giver som udgangspunkt mulighed for at overdrage en ejendom mellem familiemedlemmer til en pris, der ligger inden for et spænd på plus/minus 15 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering.
Reglen har gjort det muligt at gennemføre familieoverdragelser på et mere forudsigeligt grundlag.
Men reglen gælder ikke uden undtagelser.
Hvornår kan reglen blive tilsidesat?
De seneste domme viser, at skattemyndighederne kan se bort fra værdiansættelsen, hvis der foreligger særlige omstændigheder.
Det betyder, at den offentlige vurdering ikke nødvendigvis kan lægges til grund, selvom overdragelsen sker mellem familiemedlemmer.
Når værdierne i regnskabet fortæller en anden historie
I en af sagerne ønskede en far at overdrage ejendomme i kommanditselskaber til sine døtre.
Ejendommene var imidlertid optaget til dagsværdi i selskabets regnskaber.
Højesteret lagde vægt på, at regnskabernes værdiansættelse kunne være et udtryk for ejendommenes reelle markedsværdi. Derfor kunne værdiansættelsen efter 15 %-reglen ikke anvendes.
Dom: SKM2024.479.HR
Næringsejendomme er ikke omfattet
Den anden sag handlede om overdragelse af næringsejendomme som led i et generationsskifte.
Her fastslog Højesteret, at 15 %-reglen ikke kan anvendes på næringsejendomme, fordi disse ejendomme ikke er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven på samme måde som almindelige investeringsejendomme.
Dom: SKM2024.365.HR
Hvad er særlige omstændigheder?
Der findes ikke én fast definition.
Men følgende forhold kan få betydning:
- Ejendommen er handlet til en anden pris kort før overdragelsen
- Ejendommen videresælges kort efter familieoverdragelsen
- Der foreligger en professionel vurdering med en anden markedsværdi
- Der findes købstilbud fra tredjemand
- Ejendommen er optaget til en væsentligt højere værdi i regnskabet
- Belåningen indikerer en anden værdi end den offentlige vurdering
- Parterne har konkret viden om, at markedsværdien er højere
Selv ét forhold kan i nogle tilfælde være nok til, at skattemyndighederne ser nærmere på værdiansættelsen.
15 % bliver ofte til 20 %
Ved de nyere offentlige ejendomsvurderinger gælder der i mange tilfælde et spænd på op til 20 %.
Det ændrer dog ikke på, at skattemyndighederne fortsat kan tilsidesætte værdiansættelsen, hvis der foreligger særlige omstændigheder.
Hvad bør du være opmærksom på?
Hvis du planlægger en familieoverdragelse af fast ejendom, bør du blandt andet tage stilling til:
- Om ejendommen er en næringsejendom
- Om regnskaberne indeholder andre værdier end de offentlige vurderinger
- Om der findes eksterne vurderinger eller købstilbud
- Om ejendommen er blevet væsentligt forbedret eller ændret
- Om der er forhold, som kan påvirke markedsværdien
Har du styr på værdiansættelsen?
De nye domme viser, at familieoverdragelser kræver mere end blot at kigge på den offentlige vurdering.
Derfor kan det være en god idé at få afklaret værdiansættelsen og de skattemæssige konsekvenser, inden overdragelsen gennemføres. Jo tidligere processen gennemgås, desto mindre er risikoen for efterfølgende udfordringer med værdiansættelsen.
