Udlejer du en ejendom, eller overvejer du at gøre det?
Så er det vigtigt at være opmærksom på, at ejendomsudlejning ikke automatisk anses som erhvervsmæssig skattemæssigt. En ny afgørelse fra Landsskatteretten viser, at manglende udsigt til overskud kan få betydning for både fradragsretten og anvendelsen af virksomhedsskatteordningen.
Hvornår er udlejning erhvervsmæssig?
For at udlejning af fast ejendom kan anses som erhvervsmæssig skattemæssigt, skal aktiviteten være tilrettelagt med henblik på at skabe overskud.
Det betyder ikke nødvendigvis, at der skal være overskud hvert år. Men der skal være en realistisk forventning om, at aktiviteten samlet set kan blive rentabel.
Hvad handlede sagen om?
Sagen vedrørte en ejer, som under et arbejdsmæssigt ophold i udlandet udlejede sin ejendom.
I en periode havde udlejningen givet et mindre overskud, men senere blev ejendommen udlejet på væsentligt ændrede vilkår. Lejen blev fastsat så lavt, at den ikke kunne dække de faste udgifter til blandt andet ejendomsskatter, forsikringer og forbrug.
Resultatet var et forventet årligt underskud på omkring 40.000–60.000 kr.
Ejeren ønskede at fradrage underskuddet skattemæssigt, men Landsskatteretten afviste dette.
Afgørelse: SKM2026.263.LSR
Hvad betyder afgørelsen for dig?
Afgørelsen viser, at skattemyndighederne ikke kun ser på, om ejendommen er udlejet.
De ser også på, om udlejningen er indrettet på en måde, der giver en realistisk mulighed for overskud.
Landsskatteretten lagde blandt andet vægt på, at:
- Lejen lå væsentligt under markedsniveau
- Lejen ikke dækkede de faste udgifter
- Underskuddet var forventeligt allerede ved indgåelsen af lejeaftalen
Når tabet er indbygget i modellen fra starten, kan aktiviteten miste sin erhvervsmæssige karakter.
Tre vigtige pointer fra afgørelsen
Tidligere overskud er ikke nok
At ejendommen tidligere har givet overskud betyder ikke automatisk, at den fortsat anses som erhvervsmæssig.
Hver udlejningsperiode vurderes konkret.
Uafhængige lejere ændrer ikke nødvendigvis resultatet
Selvom udlejningen sker til lejere uden familiemæssige eller økonomiske relationer til ejeren, skal der stadig være et erhvervsmæssigt sigte.
Udsigt til underskud kan være afgørende
Hvis du allerede ved aftalens indgåelse kan se, at lejen ikke kan dække de faste omkostninger, vil det tale imod, at udlejningen anses som erhvervsmæssig.
Hvad betyder det for virksomhedsskatteordningen?
Afgørelsen har ikke kun betydning for fradragsretten.
Hvis udlejningen ikke anses som erhvervsmæssig, kan ejendommen heller ikke indgå i virksomhedsskatteordningen (VSO).
Det kan få væsentlige konsekvenser, særligt hvis du har opsparet overskud i ordningen.
Du bør derfor være ekstra opmærksom, hvis du:
- Udlejer midlertidigt
- Ændrer lejevilkår
- Bevidst fastsætter en lav leje
- Har opsparet overskud i virksomhedsskatteordningen
