Overvejer du at overdrage en ejendom til et familiemedlem?
Så har du sikkert hørt om den såkaldte 15 %-regel. Reglen bruges ofte ved familieoverdragelser af fast ejendom, men der er fortsat mange misforståelser om, hvornår den kan anvendes, og hvornår skattemyndighederne kan tilsidesætte værdiansættelsen.
Et styresignal fra Skattestyrelsen giver et mere samlet billede af den gældende praksis og de forhold, du bør være opmærksom på, inden en familieoverdragelse gennemføres.
Hvornår kan 15 %-reglen bruges?
15 %-reglen kan anvendes ved overdragelse af fast ejendom mellem familiemedlemmer og dødsboer.
Reglen betyder, at den senest kendte offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt kan anvendes med en afvigelse på op til 15 %.
Det giver mulighed for at gennemføre familieoverdragelser på et mere forudsigeligt grundlag.
Hvornår kan reglen ikke anvendes?
Der findes en række situationer, hvor 15 %-reglen ikke automatisk kan lægges til grund.
Det gælder blandt andet, hvis:
- Der er tale om næringsejendomme
- Ejendommen er registreret som udlejningsejendom ved den seneste vurdering
- Der er foretaget væsentlige ombygninger eller forbedringer, som endnu ikke er afspejlet i vurderingen
I disse situationer bør værdiansættelsen vurderes nærmere, før overdragelsen gennemføres.
Hvad er særlige omstændigheder?
Selvom værdien ligger inden for 15 %-intervallet, kan Skattestyrelsen stadig tilsidesætte værdiansættelsen, hvis der foreligger særlige omstændigheder.
Det kan eksempelvis være, hvis:
- Ejendommen er handlet til en anden pris kort før overdragelsen
- Ejendommen videresælges kort tid efter til en væsentligt højere pris
- Der foreligger en professionel vurdering med en markant anden markedsværdi
- Der findes konkrete købstilbud fra tredjemand
- Ejendommens finansiering eller belåning peger på en væsentligt højere værdi
- Der findes andre objektive forhold, som viser, at markedsværdien afviger væsentligt fra den offentlige vurdering
Det er altid en konkret vurdering af de samlede omstændigheder.
15 % bliver i mange tilfælde til 20 %
Ved brug af de nye offentlige ejendomsvurderinger er afvigelsesintervallet blevet udvidet.
Det betyder, at den tidligere 15 %-regel i mange situationer reelt er blevet erstattet af en 20 %-regel.
Det ændrer dog ikke på, at Skattestyrelsen fortsat kan gribe ind, hvis der foreligger særlige omstændigheder.
Hvad bør du gøre inden en familieoverdragelse?
Inden du gennemfører en overdragelse, bør du blandt andet overveje:
- Hvilken vurdering der kan anvendes
- Om der findes forhold, der kan påvirke markedsværdien
- Om der foreligger særlige omstændigheder
- Om ejendommen er ombygget eller ændret siden seneste vurdering
- Hvordan overdragelsen dokumenteres
Jo tidligere disse forhold afklares, desto mindre er risikoen for efterfølgende udfordringer.
Har du styr på værdien?
Familieoverdragelser af fast ejendom kan ofte gennemføres på fordelagtige vilkår, men reglerne er mere nuancerede, end mange tror.
Derfor kan det være en god idé at få afklaret værdiansættelsen og de skattemæssige konsekvenser, inden aftalen indgås. På den måde får du et bedre grundlag for at gennemføre overdragelsen korrekt første gang.
